Le loyer d’un local commercial : comment s’y retrouver ?

Parmi les décisions les plus importantes qu’une organisation peut prendre, il y a le choix d’un emplacement approprié et l’acquisition de l’espace. Souvent, une organisation choisira de louer des locaux plutôt que d’acheter une propriété commerciale. 

Dans une offre de bail commercial, il n’y a généralement pas de référence en termes de loyer. Les deux parties, plus précisément le propriétaire et le locataire, discutent du montant à payer pour la location des locaux. En ce sens, la première partie (le propriétaire) est libre de fixer le loyer comme bon lui semble. Le second, c’est-à-dire le locataire, peut négocier le montant afin de le réduire au minimum. Entre ces deux acteurs, une agence immobilière peut intervenir pour faciliter la finalisation du contrat de location. Toutefois, le locataire doit connaître quelques points essentiels concernant la location d’un local commercial à louer afin d’éviter les mauvaises surprises. En effet, La gestion de l’immobilier d’entreprise peut être assez complexe, surtout lorsqu’il s’agit de trouver de nouveaux emplacements et d’exécuter de nouveaux baux. De l’évaluation initiale des besoins de votre entreprise à l’ouverture des portes à vos employés, il y a de nombreuses pièces mobiles qui doivent être surveillées de près tout au long du processus. 

Quels montants fixer pour le loyer d’un local à louer ?

De manière générale, le loyer d’un local commercial à louer est fixé en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers sur le marché. En d’autres termes, le loyer tient compte de plusieurs éléments importants. Tout d’abord, il dépend de la situation géographique du bien à louer. À cet égard, plus la zone est réputée commercialement, plus le loyer fixé par le propriétaire est élevé.

Pour information, lors de la location d’un bien commercial, tout est pris en compte. Des études ont montré, entre autres, que le côté le plus ensoleillé d’une allée est le plus dynamique. Par conséquent, les loyers dans ces zones sont plus élevés que ceux de l’autre côté de la rue. De même, si le local commercial est proche des voies de transport public ou a pour voisin une entreprise très attractive, le loyer du bail commercial peut être assez cher. Toutefois, dans la même rue, le montant des loyers peut varier. Dans tous les cas, il devrait toujours y avoir un barème ou une marge à laquelle vous pouvez vous référer pour définir le loyer d’un local commercial que vous souhaitez utiliser comme bail temporaire ou semi-permanent.

Par ailleurs, les caractéristiques du local commerciale à louer ont une influence directe sur le loyer. Parmi celles-ci, on retrouve la surface, la répartition des pièces, le standing du bâtiment et surtout la taille des vitrines. Ainsi, un bail commercial plus flexible a souvent un loyer plus élevé. En effet, un local commercial permettant plusieurs types de commerces est facile à louer, ce qui entraîne un loyer plus cher, puisque le locataire peut alors revendre facilement son droit au bail.

De plus, les coûts générés par le local commercial sont un facteur de détermination du loyer. En général, le propriétaire tient compte des taxes, de l’entretien, des frais de copropriété et des conditions du bail pour calculer le loyer. En outre, la présence d’un « pas-de-porte » ou d’un droit d’entrée a une incidence sur le loyer. Pour trouver une agence spécialisée en immobilier d’entreprise qui vous aidera à déterminer le loyer d’un local commercial, il suffit de consulter le site arthur-loyd.com.

Le » pas-de-porte » est-il un élément du loyer d’un local commercial ?

Pour la location local commercial vacant, la présence d’un » pas-de-porte » ou d’un droit d’entrée (facultatif) peut entraîner une baisse du loyer. En réalité, ce montant est clairement acquis au propriétaire et il n’est pas obligé de le restituer à la fin du contrat de bail. En général, le montant du droit d’entrée est librement négocié entre le propriétaire et le locataire. Il peut être payé en totalité au début du bail. En principe, il est considéré comme une compensation pour divers éléments fournis par le propriétaire, tels que les vitrines et les avantages commerciaux.

Par ailleurs, il est possible de payer le pas-de-porte en plusieurs fois avec le loyer. En France, il s’agit de la pratique la plus courante. Toutefois, dans le cas d’un paiement du pas-de-porte en plusieurs fois, ce loyer supplémentaire sera intégré à l’estimation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail commercial.

Il faut également noter que ce loyer supplémentaire peut être déduit des bénéfices du locataire sur une période de temps plus courte que la durée du bail. Par exemple, le propriétaire peut déduire chaque année 1/9ème du montant du droit d’entrée si le locataire a conclu un contrat de bail de 9 ans. En revanche, le paiement ne s’effectue pas de cette manière dans le cas d’un paiement d’indemnité. Par ailleurs, le cas échéant, les propriétaires des locaux à louer doivent indiquer la nature du droit d’entrée (majoration ou indemnité) dans le bail commercial. 

Le loyer d’un local commercial peut-il être indexé ?

La révision du loyer d’un local commercial doit obéir à une réglementation spécifique. Ainsi, si le locataire n’a aucune notion de la réglementation immobilière en vigueur, il est plus avantageux pour lui de demander l’aide d’une agence spécialisée avant de louer un local commercial. De même, pour un propriétaire qui ne connaît pas les règles à respecter avant de louer son bien. En général, il est possible d’inclure dans le bail un contrat d’indexation trimestrielle, semestrielle ou annuelle du loyer.

En ce sens, le bailleur peut baser la variation sur différentes références liées ou non à l’activité commerciale du locataire. En principe, l’indexation du loyer peut être estimée selon l’indice ILAT pour les activités tertiaires ou l’indice des loyers commerciaux (ILC). Il est également possible de le fixer sur tout indice directement lié à l’activité du locataire. En revanche, le bailleur ne peut pas indexer le loyer sur un indice basé sur le niveau général des salaires ou sur le salaire minimum de croissance. 

Par ailleurs, le bailleur peut prendre en compte le chiffre d’affaires (hors TVA) du locataire pour indexer le loyer. Cette « clause recettes » permet au bailleur de faire varier le loyer en fonction de l’évolution de l’activité commerciale du locataire. D’une manière générale, cette clause est la seule base d’estimation du loyer du bail commercial. De plus, il est important de savoir qu’une clause d’indexation doit remplir certaines conditions pour être valable. Elle doit respecter la variation d’un indice prédéfini, pendant une période déterminée.

Un bail commercial peut-il être renouvelé ?

A la fin de la période du bail des locaux à louer, l’entreprise locataire dispose obligatoirement d’un droit de renouvellement. Le bailleur ne peut donc pas établir une clause refusant ce droit légal. Cela signifie que le bail commercial n’est pas automatiquement résilié à la fin de la période de location. Toutefois, le bailleur peut librement donner congé au locataire sans lui proposer de renouvellement. Le bailleur peut également refuser catégoriquement la demande de renouvellement du locataire.

Toutefois, ce refus de renouvellement doit être justifié. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les propriétaires peuvent refuser de renouveler le bail. Par exemple, le locataire peut ne pas respecter les obligations mentionnées dans la clause. En l’absence de preuves concrètes, le locataire peut aussi contester la décision du propriétaire. En même temps, il peut demander une indemnité d’éviction.

Dans une autre situation, si aucune demande de renouvellement ou de résiliation n’a été faite, le contrat de bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dans tous les cas, afin d’éviter les litiges entre le bailleur et le locataire, il est indispensable de solliciter les services d’une agence spécialisée en immobilier d’entreprise pour la rédaction du bail commercial. Cette structure professionnelle prend en compte les avantages de chaque acteur dans la fixation du loyer et dans l’élaboration du contenu de la clause.

Comment sont répartis les travaux dans le bail d’un local à louer ?

Selon la loi en vigueur dans le domaine de l’immobilier locatif en France, le locataire est tenu d’entretenir le local commercial qu’il loue. Ainsi, il est tenu d’effectuer les travaux de réparation des dégradations qu’il a faites. Ensuite, les dépenses indispensables aux autres types de travaux sont à la charge du propriétaire ou du bailleur.

En revanche, les améliorations ordinaires peuvent être mentionnées dans le contrat de bail commercial pour transférer au locataire une partie des travaux qui incombent normalement au propriétaire. A cet égard, tous les travaux d’entretien, qu’ils soient mineurs ou majeurs, peuvent être mis entièrement à la charge du locataire.

Les grosses réparations qui incombent au bailleur sont définies à l’article 606 du Code civil. Dans certains cas, les propriétaires peuvent profiter de l’ignorance des locataires en leur imposant tous les travaux d’entretien. Pour éviter ce genre d’arnaque indirecte dans le bail commercial, il est plus avantageux pour le locataire de demander l’aide d’une agence immobilière spécialisée. Cette dernière peut vérifier attentivement le contenu du contrat. Si elle trouve des failles qui peuvent désavantager son client, elle interviendra rapidement et demandera la modification du contrat dans les plus brefs délais. De même, le bailleur peut solliciter le service de cette agence pour l’aider à fixer un meilleur loyer.